청년들에게 주거 문제는 경제적 독립과 안정성을 향한 중요한 단계를 의미하며, 이는 청년들의 삶의 질과 미래 계획에 직접적인 영향을 미칩니다. 이러한 관점에서 아파트 청약은 우리나라 주택 시장에 진입하는 기본적이고 대표적인 방법 중 하나입니다. 아파트 청약은 주거 안정과 재산 형성의 기회를 제공하지만, 이를 위해서는 몇 가지 중요한 사항들을 알아둘 필요가 있습니다. 청약제도와 관련해서 청약 당첨 확률을 높이고, 자신의 상황에 맞는 주택을 선택하는데 도움이 되는 사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다.
아파트 청약의 시작 : 민영주택 vs 국민주택
청약의 대상이 되는 아파트는 크게 민영주택과 국민주택으로 구분할 수 있습니다. 민영주택이냐 국민주택이냐에 따라 청약제도도 다르고 갖춰야할 청약요건, 당첨자 선정방식에도 차이가 있습니다.
먼저, 일반적으로 국민주택은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하는 주거전용면적 85m² 이하의 주택을 말합니다.
그리고 국민주택을 제외한 주택들이 민영주택에 해당합니다.
흔히 청약을 준비하기 시작하게 되면 국민주택규모라고 말을 많이 듣게 되는데 주거전용면적 85m² 이하를 말합니다. 다만, 단, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍ㆍ면 지역은 주거전용면적 100m² 이하가 국민주택규모에 해당합니다.
청약통장
‘주택공급에 관한 규칙 제11조’는 국민주택 또는 민영주택에 청약하려는 자는 입주자모집공고일 현재 주택청약종합저축에 가입되어 있어야 한다라고 규정하고 있습니다.
원래는 청약예금, 청약부금, 청약저축의 3가지가 있었으나, 이 3개를 통합한 주택청약종합저축이 출시된 이후 2015년 9월 1일부터 청약예금, 청약부금, 청약적금은 신규 가입이 불가능하게 되었고 주택청약종합저축만 신규 가입이 가능합니다.
주택청약종합저축은 연령, 자격제한에 관계없이 누구나 가입할 수 있으며, 매월 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능합니다. 취급은행은 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산, 경남은행 입니다.
2015년 이전에 청약저축, 청약예금, 청약부금에 가입하신 분들의 경우에는 청약할 수 있는 주택이 각각 다릅니다.
▲ 청약저축 : 국민주택을 공급받기 위한 청약통장
▲ 청약예금 : 민영주택을 공급받기 위한 청약통장
▲ 청약부금 : 주거전용면적 85m2 이하의 민영주택을 공급받기 위한 청약통장
주택청약종합저축이 아닌 경우에는 청약을 하기 전에 갖고 계신 청약통장의 종류가 무엇인지 확인해 보는 것이 필요합니다.
청년의 주택마련을 돕기 위한 청년 주택드림 청약통장이 내년 초에 출시된다고 합니다. 기존 청년 우대형 청약통장 가입자는 청년 주택드림 청약통장 출시일에 신청없이 자동 전환가입되고 이자율과 납입한도도 커졌으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.
청약자격
아파트 청약을 위해서는 청약자격을 꼭 확인해야 합니다. 일반적인 청약자격과 함께 특별공급을 신청하기 위한 자격요건이 구분되는데, 먼저 일반적인 청약자격은 ①거주지역과 ②성인인지 여부 그리고 ③무주택자(국민주택의 경우)에 관한 것이라고 생각하시면 간단합니다.
⑴ 민영주택의 경우
최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역 에 거주하는 자로서 민법에 따른 성년자(만19세 이상)와 아래의 어느 하나에 해당하는 세대주인 미성년자(주택청약 시 성년자로 인정)만 청약 신청할 수 있습니다.
- 자녀를 양육하는 경우
- 직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 경우
단, 위의 자녀 및 형제자매는 세대주인 미성년자와 같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있어야 합니다.
⑵ 국민주택의 경우
국민주택의 경우 위 내용에 무주택자 요건이 추가됩니다.
동일한 주민등록표등본에 함께 등재된 세대[청약신청자의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속포함) 및 직계비속(직계비속의 배우자포함)] 전원이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있지 아니한 세대구성원(무주택세대구성원)은 국민주택에 청약신청할 수 있습니다.
다만 청약신청자의 배우자가 별도의 주민등록표등본에 등재되어 있는 경우에는(배우자분리세대) 그 배우자와 배우자의 주민등록표등본에 등재된 직계존·비속을 포함합니다.
무주택세대구성원에 해당하는 경우에 대해서도 따로 정리해 둔 글이 있으니 보다 상세한 내용은 참고하시면 좋을 것 같습니다. 뉴:홈 홈페이지(https://뉴홈.kr/)나 청약홈(https://www.applyhome.co.kr/)에서도 자세한 내용을 찾아볼 수 있습니다.
1순위, 2순위?
뉴스를 보다보면 ‘서울 1순위 청약 경쟁률, 지난해보다 6배 뛰었다(이코노미스트, 11.19일)’와 같은 기사를 보게 됩니다. 처음 청약제도를 접하게 되면 청약하는데 순위는 또 무엇인지, 조건은 어떻게 되는지 궁금할 수 밖에 없습니다.
주택공급에 관한 규칙 제27조(국민주택의 일반공급)과 제28조(민영주택의 일반공급)에 따르면 사업주체는 입주자를 선정할 때 1순위, 2순위로 구분해서 선정하도록 되어 있습니다.
제27조(국민주택의 일반공급) ① 사업주체는 국민주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일(사전청약의 경우에는 사전당첨자모집공고일로 한다. 이하 이 조, 제28조, 제30조, 제33조부터 제38조까지 및 제40조부터 제46조까지에서 같다) 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. <개정 2016. 8. 12., 2016. 11. 15., 2017. 9. 20., 2017. 11. 24., 2021. 11. 16.>
1. 제1순위: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
가. 수도권(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 12회 이상 납입한 자. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간 및 납입횟수를 각각 24개월 및 24회까지 연장하여 공고할 수 있다.
나. 수도권 외의 지역(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입한 자. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간 및 납입횟수를 12개월 및 12회까지 연장하여 공고할 수 있다.
다. 투기과열지구 또는 청약과열지역: 다음의 요건을 모두 충족하는 자
1) 주택청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회 이상 납입하였을 것
2) 세대주일 것
3) 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것
라. 위축지역: 주택청약종합저축에 가입하여 1개월이 지난 자
2. 제2순위: 제1순위에 해당하지 아니하는 자
제28조(민영주택의 일반공급) ① 사업주체는 민영주택의 입주자를 선정하는 경우에는 입주자모집공고일 현재 다음 각 호의 순위에 따라 선정하여야 한다. <개정 2016. 11. 15., 2017. 9. 20., 2017. 11. 24., 2018. 12. 11.>
1. 제1순위: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자. 다만, 85제곱미터를 초과하는 공공건설임대주택의 입주자를 선정하는 경우에는 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 제외한다.
가. 수도권(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 다음의 요건을 모두 충족하는 자
1) 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입할 것. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간을 24개월까지 연장하여 공고할 수 있다.
2) 공공주택지구(「공공주택 특별법」 제2조제2호에 따른 공공주택지구를 말하며, 개발제한구역에서 해제된 면적이 해당 지구면적의 50퍼센트 이상인 경우로 한정한다)에서 주택을 공급하는 경우에는 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택을 말한다) 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것
나. 수도권 외의 지역(다목 및 라목에 해당하는 경우는 제외한다): 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 자. 다만, 시ㆍ도지사는 청약과열이 우려되는 등 필요한 경우에는 청약 1순위를 위한 주택청약종합저축 가입기간을 12개월까지 연장하여 공고할 수 있다.
다. 투기과열지구 또는 청약과열지역: 다음의 요건을 모두 충족하는 자
1) 주택 청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로서 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입하였을 것
2) 세대주일 것
3) 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것
4) 2주택(토지임대주택을 공급하는 경우에는 1주택을 말한다) 이상을 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것
라. 위축지역: 주택청약종합저축에 가입하여 1개월이 지나고 별표 2의 예치기준금액에 상당하는 금액을 납입한 자
2. 제2순위 : 제1순위에 해당하지 아니하는 자
시행령의 조문이 길고 복잡해 보이지만 일반공급에 있어서 1순위와 2순위를 나누는 중요한 요건은 청약통장 가입기간과 납입금입니다.
| 청약통장 가입기간 | 납입금 | |
| 1순위 | ■ 민영주택 & 국민주택 ㆍ수도권 지역 : 가입 후 1년이 경과한 분 – 투기과열지구 (현재 서울시 서초, 강남, 송파, 용산) → 가입 후 2년이 경과한 분 ㆍ수도권 외 지역 : 가입 후 6개월이 경과한 분 * 현재 위축지역으로 지정된 곳 없음 | ■ 민영주택 : 납입인정금액이 지역별 예치금액* 이상인 분 ■ 국민주택 : 매월 약정납입일에 월 납입금을 연체없이 다음의 지역별 납입횟수 이상 납입한 분 ㆍ 수도권 지역 : 12회 – 투기과열지구 (현재 서울시 서초, 강남, 송파, 용산) → 24회 ㆍ 수도권 외 지역 : 6회 |
2순위는 1순위에 해당하지 않는 분이며, 이 경우에도 청약통장 가입자만 청약이 가능합니다.
다만, 청약통장 가입기간과 납입금이 1순위에 해당하더라도 2순위로 청약해야 하는 경우가 있습니다.
- ①세대주가 아닌 자 또는 ②과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원이 투기과열지구 또는 청약과열지역 내 국민주택에 청약하는 경우
- ①세대주가 아닌 자, 또는 ②과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자, 또는 ③2주택 이상 소유한 세대에 속한 자가 투기과열지구 또는 청약과열지역 내 민영주택에 청약하는 경우
결론적으로 청약을 위해서는 청약저축에 가입하고 (특히, 국민주택을 고려한다면) 일정 기간 동안 꾸준히 납입하는 것이 필수적이라고 하겠습니다.
마치며…
아파트 청약에 앞서 알아두어야 할 사항으로 청약통장과 청약자격, 청약순위에 대해 살펴보았습니다. 다음에는 청약제도의 본질이라고 할 수 있는 공급방법에 대해 알아보겠습니다. 공급방법은 일반공급, 우선공급 및 특별공급으로 나뉘고, 특별공급은 더 종류가 많아 생애최초, 다자녀, 신혼부부, 청년 등 그 종류만큼 복잡하다고 할 수 있겠습니다.