특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 국가유공자, 노부모부양, 청년 등 정책적 배려가 필요한 사회계층이 분양을 받을 수 있도록 지원하는 제도입니다. 예를 들어, 신혼부부 특별공급은 젊은 부부들이 자신들의 첫 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하며, 이는 주택 시장 진입의 초기 장벽을 낮추는 데 도움이 됩니다. 그러나 민영주택 또는 국민주택인지 여부에 따라 조건이 다른 부분이 있기 때문에 청약을 신청하기 전에 잘 알아둘 필요가 있습니다. 이번에는 생애최초 특별공급에 대해 대상주택, 청약자격 등을 중심으로 살펴 보도록 하겠습니다.
일반공급과 특별공급
특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 분양 받을 수 있도록 하는 제도입니다.
유의해야할 점은 특별공급은 당첨 횟수를 1세대당 평생 1회로 제한하고 있어서 신중한 청약이 필요합니다.
생애최초 특별공급
생애최초 특별공급이란 생애최초로 주택을 구입하는 무주택세대구성원을 대상으로 자격을 갖춘 분들을 대상으로 주택을 공급하는 제도로서, 젊은 세대나 신혼부부, 그리고 주택시장에 처음 진입하는 구매자들이 대상이 될 수 있습니다.
주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급) ① 사업주체는 건설하여 공급하는 국민주택을 그 건설량의 25퍼센트의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다. <개정 2016. 8. 12., 2020. 9. 29., 2021. 2. 2.>
1. 제27조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원으로서 저축액이 선납금을 포함하여 600만원 이상인 자
2. 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 자녀가 있는 자
3. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자[과거 1년 내에 소득세(「소득세법」 제19조 또는 제20조에 해당하는 소득에 대하여 납부하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)를 납부한 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다]로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다.
4. 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득[4명 이상인 세대는 가구원수(주택공급신청자의 직계존속은 1년 이상 같은 주민등록표에 올라 있는 경우만 가구원수에 포함한다)별 가구당 월평균 소득을 말한다. 이하 이 조에서 같다]의 130퍼센트 이하인 자
② 제1항에 따른 특별공급 대상 주택수의 70퍼센트는 제1항 각 목의 요건을 모두 갖춘 자로서 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100퍼센트 이하인 자에게 추첨의 방법으로 우선 공급해야 한다. <신설 2021. 2. 2.>
③ 사업주체는 건설하여 공급하는 85제곱미터 이하의 민영주택을 그 건설량의 19퍼센트(공공택지 외의 택지에 건설하여 공급하는 경우에는 9퍼센트를 말한다)의 범위에서 입주자모집공고일 현재 생애 최초로 주택을 구입하는 자로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 자에게 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 추첨의 방법으로 입주자를 선정하여 특별공급할 수 있다. 이 경우 단독세대주나 세대주와 같은 세대별주민등록표에 등재되어 있는 사람(세대원은 제외한다)에게는 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택으로만 특별공급할 수 있다. <신설 2020. 9. 29., 2021. 2. 2., 2021. 11. 16., 2023. 2. 28.>
1. 제28조제1항의 1순위에 해당하는 무주택세대구성원인 자
2. 입주자모집공고일 현재 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람
가. 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람
나. 가목에 해당하지 않는 사람으로서 제4호에 해당하는 사람
3. 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세를 납부한 자. 이 경우 해당 소득세납부의무자이나 소득공제, 세액공제, 세액감면 등으로 납부의무액이 없는 경우를 포함한다.
4. 해당 세대의 월평균 소득이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것
가. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160퍼센트 이하일 것
나. 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160퍼센트를 초과하는 경우로서 세대원이 소유하는 부동산의 가액의 합계가 「국민건강보험법 시행령」 별표 4 제3호에 따른 재산등급 중 29등급에 해당하는 재산금액의 하한과 상한을 산술평균한 금액 이하일 것. 이 경우 부동산 가액의 산정방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.
④ 제3항에 따른 특별공급 대상 주택은 다음 각 호의 구분에 따라 공급해야 한다. <개정 2021. 11. 16.>
1. 특별공급 대상 주택 수의 50퍼센트는 제3항제1호, 같은 항 제2호가목, 같은 항 제3호 및 제4호가목의 요건을 모두 갖춘 사람으로서 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130퍼센트 이하인 사람에게 추첨의 방법으로 우선 공급한다.
2. 특별공급 대상 주택 수의 20퍼센트는 제3항제1호, 같은 항 제2호가목, 같은 항 제3호 및 제4호가목의 요건을 모두 갖춘 사람으로서 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160퍼센트 이하인 사람에게 추첨의 방법으로 공급한다.
3. 나머지 특별공급 대상 주택은 제3항 각 호의 요건을 모두 갖춘 사람에게 추첨의 방법으로 공급한다.
주택공급에 관한 규칙 제43조에서 규정하고 있는 생애최초 특별공급의 주요 내용에 대해 살펴보겠습니다.
국민주택 (제43조 ①항)
대상주택 : 국민주택
공급 비율 : 건설량의 25% 범위 내
대상자 선정: 생애 최초로 주택을 구입하는 자 중 다음 요건을 모두 갖춘 자에 한해 추첨 방식으로 1세대 1주택 기준으로 선정
- 무주택세대구성원이며 저축액이 600만원 이상.
- 혼인 중이거나 자녀가 있는 자.
- 근로자나 자영업자로서 5년 이상 소득세 납부한 자.
- 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하.
민영주택 (제43조 ③항)
대상주택 : 85제곱미터 이하의 민영주택
공급 비율 : 건설량의 19% 범위 내(공공택지 외 택지는 9%)
대상자 선정: 생애 최초로 주택을 구입하는 자 중 다음 요건을 모두 갖춘 자에 한해 추첨 방식으로 1세대 1주택 기준으로 선정
- 무주택세대구성원.
- 혼인 중이거나 자녀가 있는 사람, 또는 월평균 소득이 일정 기준 이하인 사람.
- 근로자나 자영업자로서 5년 이상 소득세 납부한 자.
- 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 160% 이하, 또는 부동산 가액이 일정 금액 이하.
생애최초 특공 소득기준
세부 요건 비교
대상주택과 공급물량
| 민영주택 | 국민주택 | |
| ①대상주택 | 85㎡ 이하 | 85㎡ 이하 |
| ②공급물량 | 건설량의 9%(공공택지 : 19%) 내 | 건설량의 25% 내 |
대상자 조건
| 민영주택 | 국민주택 | |
| ③대상자 조건 | 세대 구성원 모두가 과거 주택 소유 사실이 없어야 함. 무주택세대의 세대주 또는 세대구성원. 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 경우. 5년 이상 소득세 납부자 (근로자 또는 자영업자). 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 과거 5년 이내 다른 주택 당첨된 세대 구성원은 청약 불가. | 세대 구성원 모두가 과거 주택 소유 사실이 없어야 함. 무주택세대의 세대주 또는 세대구성원으로서 저축액이 선납금 포함 600만원 이상인 경우. 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 경우. 5년 이상 소득세 납부자 (근로자 또는 자영업자). 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 과거 5년 이내 다른 주택 당첨된 세대 구성원은 청약 불가. |
청약자격과 청약통장
| 민영주택 | 국민주택 | |
| ④청약자격 | 무주택세대구성원: 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 세대구성원 소득 및 부동산 가액 기준: 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하이거나, 부동산 총액이 3억 3,100만원 이하인 경우. | 무주택세대구성원: 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 세대구성원 소득기준: 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 130% 이하. 부동산가액기준: 공공주택 특별법 적용되는 국민주택에 한함. |
| ⑤청약통장 | 청약 가능한 통장 가입 후 24개월 경과 지역별 신청 가능한 예치금액 이상 납입 ※ 지역 및 주택별 상이 | 청약 가능한 통장 가입 후 24개월 경과 24회 이상 + 총 600만원 이상 납입 ※ 지역 및 주택별 상이 ※ 뉴:홈의 경우 가입 1년 경과, 12회 이상 납입, 선납금 포함 600만원 이상 |
선정방법
| 민영주택 | 국민주택 | |
| ⑥선정방법 | < 우선배정 > ㆍ기준소득(소득 130% 이하)에 해당하는 신청자에게 배정물량의 50퍼센트를 우선공급하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 선정 ㆍ상위소득(소득 160% 이하)에 해당하는 신청자와 기준소득의 입주자로 선정되지 않은 자를 대상으로 배정물량의 20퍼센트를 공급하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 선정 ㆍ배정물량 30퍼센트는 아래에 해당하는 자 전부를 대상으로 공급하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 선정 ① 1인 가구 신청자 ② 입주자모집공고일 현재 혼인 중이거나 미혼인 자녀가 있는 자 중 소득기준은 초과하나 부동산가액기준을 만족하는 추첨제 신청자 ③ 소득우선공급 자격을 충족한 자 중 입주자로 선정되지 않는 자 < 같은 소득에서 경쟁이 있는 경우 입주자 선정순서 > 1. 해당 주택건설지역 거주자 2. 추첨 | < 우선배정 > ㆍ기준소득(소득 100% 이하)에 해당하는 신청자에게 생애최초 특별공급 배정물량의 70퍼센트를 우선공급하며, 경쟁이 있는 경우 추첨으로 선정 ㆍ상위소득(소득 130% 이하)에 해당하는 배정물량의 입주자 선정 시 우선공급 입주자로 선정되지 않은 자를 포함 < 같은 소득에서 경쟁이 있는 경우 입주자 선정순서 > 1. 해당 주택건설지역 거주자 2. 추첨 |
민영주택과 국민주택에서 차이점
가장 먼저 공급물량에서 차이가 있습니다. 정책적 목적이 고려되다 보니 민영주택보다 국민주택에서 생애최초 특별공급의 공급량이 더 많습니다.
공공분양의 경우 청약통장 납입횟수가 중요합니다. 민영주택의 경우 지역별로 예치금액을 맞추는 것이 필요하지만, 공공분양인 뉴:홈 생애최초 특별공급의 경우 가입 1년 경과, 12회 이상 총 600만원 이상 납입이 필요합니다.
입주자 선정방식은 지역 거주자 우선, 추첨 순으로 선정하는 것은 비슷하지만, 우선배정시 소득우선공급이 적용되는 도시근로자 가구당 월평균소득에서 차이가 있습니다. 소득기준의 경우 민영주택과 국민주택 간 차이도 있지만 같은 특별공급 내에서도 생애최초, 신혼부부, 청년 등 유형별로도 차이가 있으니 사전에 꼼꼼히 확인해 보는 것이 필요합니다.
마치며…
특별공급은 신혼부부나 저소득 청년 등 특정 요건을 만족하는 청년들에게는 주택 시장에서의 경쟁을 완화시키고, 보다 쉽게 주거 안정을 찾을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 그러나 특별공급은 당첨 횟수를 1세대당 평생 1회로 제한하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 만약 당첨이 된다면 분양가, 자산, 대출여력 등의 요인을 불문하고 반드시 계약을 해야 하며, 포기 시에는 일정기간 청약제한과 같은 여러가지 불이익을 받게 됩니다. 주택 청약을 통해서 내 집을 마련하고자 하는 청년들은 특별공급 제도를 잘 이해하고 활용하시기 바랍니다.