스트레스DSR 시행, 주택담보대출 한도는 얼마나 변할까요?

2024년 2월 26일부터 은행권 주택담보대출을 받으시는 분들께 중요한 변화가 생겼습니다. 바로 ‘스트레스 DSR’ 제도의 시행인데요, 이는 미래의 금리 변동 위험을 더욱 세심하게 반영하여, 대출자분들의 채무 부담 위험을 줄이고자 마련된 제도입니다. 이 제도가 시행되면 은행에서 변동금리로 주택담보대출(주담대)을 받으면 최대로 빌릴 수 있는 금액이 4% 넘게 줄어들 것으로 예상됩니다. 정부는 올해 ‘스트레스 DSR’ 적용 강도를 단계적으로 높이고 적용 대상도 확대할 방침인 만큼 대출 문턱은 더욱 높아질 것으로 전망됩니다. ‘스트레스 DSR(Debt Service Ratio)’은 무엇인지 어느 정도 대출이 줄어드는지 상세히 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

🌟스트레스DSR이란?

스트레스 DSR은 기존 DSR 산정 시, 변동금리 대출을 사용하는 대출자가 앞으로 금리가 상승할 경우, 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 고려하여, 가산금리(스트레스 금리)를 적용하는 제도입니다. 즉, 미래의 금리 상승 위험을 대비하여 대출 한도를 조정하는 것이죠.

📈스트레스 DSR 적용 방법

산정 주기: 스트레스 DSR은 연 2회(6월과 12월)에 산정됩니다.

산정 기준: 가산되는 스트레스 DSR 금리는 과거 5년 중 가장 높은 수준의 월별 가계대출 가중평균금리(한은 발표)와 현재 시점의 금리(24년 상반기의 경우 24년 1월 발표금리 기준)를 비교하여 결정됩니다. 이때 과다 또는 과소 추정 경향을 보완하기 위해 일정 수준의 하한(1.5%) 및 상한(3.0%)을 부여합니다.

💸2024년 상반기 스트레스 금리

2024년 2월 26일부터 6월 30일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%로 설정되었습니다.

이는 과거 5년간 최고 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리와 현재 금리를 비교하여 결정되며, 금리 변동성을 고려해 상하한을 설정하여 적용됩니다. 이 기간 동안에는 스트레스 금리의 25%만 적용되며, 하반기부터는 50%, 2025년부터는 100% 적용될 예정입니다.

💰스트레스DSR이 차주에게 미치는 영향은?

이번 제도 도입으로 변동형, 혼합형, 주기형 대출을 이용하는 차주의 경우, 대출 한도가 약 2~4% 감소할 것으로 예상됩니다. 예를 들어, 연 소득 5천만 원의 차주가 만기 30년, 원리금분할상환을 기준으로 할 때, 대출 한도가 기존 대비 1,500만 원에서 500만 원 감소할 수 있습니다.

2024년 상반기(2.26~6.30일) 스트레스 금리: 0.38%

예시: 소득 5천만원 차주를 가정할 경우(만기 30년, 원리금분할상환 기준)
- 기존 주택담보대출 한도: 3억3천
- 변동금리 대출 이용 시: 3억 1500만원(약 △4%)
- 혼합형 대출 이용 시: 3억 2000만원(약 △3%)
- 주기형 대출 이용 시: 3억 2500만원(약 △2%)

< 스트레스 DSR 도입에 따른 대출한도 변화 (출처 : 금융위원회) >

📝스트레스DSR 시행, 주의해야 할 점은?

단계적 적용: 제도 도입 초기에는 스트레스 금리의 일부분만 반영되고 적용 대상도 단계적으로 확대됩니다.

개별 상황에 따른 차이: 대출 한도 감소 폭은 차주의 소득, 자산, 기존 부채 등 개별 상황에 따라 다릅니다.

정보 확인: 금융기관 홈페이지, 금융감독원 금융소비자정보포털 등을 통해 스트레스 DSR 관련 정보를 확인하고, 필요 시 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다.

🔍스트레스DSR(1단계) 도입 관련 주요 Q&A

금융위원회 보도자료를 참고하여 스트레스 DSR에 대한 Q&A를 살펴보겠습니다.

1. 스트레스 DSR이란 무엇인가요? 그리고 도입 취지는 무엇인가요?

스트레스 DSR은 미래 금리 위험을 반영하여 DSR(Debt Service Ratio) 한도를 산정할 때 일종의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다.

기존 DSR 제도는 대출 취급 시점의 금리를 기준으로 한도를 설정했으나, 스트레스 DSR은 차주의 미래 금리 상승 위험까지 고려하여 보다 정확한 상환 능력을 평가하고자 도입되었습니다.

2. 24년 2월 26일부터 스트레스 DSR이 적용되는 대출 범위는 어떤가요?

스트레스 DSR은 은행권 주택담보대출에 적용됩니다. 이에는 아파트, 빌라, 다세대주택, 단독주택 등이 포함됩니다.

다만, 실수요 어려움 등을 감안하여 증액 없는 자행대환 및 재약정은 24년 말까지 적용이 유예되며, 25년부터는 예외 없이 적용될 예정입니다.

3. 스트레스 금리는 어떻게 산정되며 어디서 확인할 수 있나요?

24년 2월 26일부터 24년 6월 30일까지 운영되는 스트레스 금리는 **0.38%**입니다.

추후 결정되는 스트레스 금리는 은행연합회 홈페이지(kfb.or.kr)를 통해 확인할 수 있습니다.

4. 스트레스 금리 부과로 차주가 실제 부담하는 금리가 상승하는 것인가요?

아니요, 스트레스 금리는 DSR 한도 산정 시 적용되는 금리이며, 실제 부담하는 금리는 증가하지 않습니다.

5. 경과 규정은 어떻게 되나요?

스트레스 DSR은 원칙적으로 24년 2월 26일 이후 신규취급(타행대환 포함)되는 주택담보대출에 적용됩니다.

다만, 특정 경우에는 예외적으로 스트레스 DSR이 적용되지 않습니다.
- ➊ ‘24.2.25일까지 주택매매계약을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출신청접수를 완료하였거나, 금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 등의 경우
  ➋ ‘24.2.25일까지 입주자모집 공고 등이 있었던 사업장의 잔금대출(단, 전매된 경우는 제외)

6. 모든 유형의 주담대에 대해서도 스트레스 금리가 적용되는 건가요?

순수 고정형 주담대에는 스트레스 금리가 적용되지 않습니다. 다만, 변동형 주담대 및 혼합형·주기형 주담대에는 모두 스트레스 금리가 적용됩니다.

혼합형·주기형 대출 중 고정금리 기간이 충분한 상품은 완화된 스트레스 금리가 적용됩니다.

마치며…

스트레스 DSR은 제도 도입에 따른 충격을 최소화하기 위해 단계적으로 시행되며, 2025년부터는 전 업권의 DSR이 적용되는 모든 가계대출까지 순차적으로 확대될 예정입니다. 제도 도입 초기에는 일부분만 반영되고 적용 대상도 단계적으로 확대되므로, 대출을 계획하고 계신 분들은 자신의 상황에 맞는 최선의 대안을 선택하시기 바랍니다.

현재 주택담보대출 계획이 있다면 스트레스 DSR 적용으로 인해 대출 한도가 감소될 수 있으니, 미리 상담을 받아보는 것을 추천합니다. 또한 주택 구매 시에도 스트레스 DSR 적용으로 인해 예상보다 적은 금액을 대출받을 수 있다는 점을 고려하여 재정 계획을 세우는 것이 좋습니다.